CC-02
Cacao 02 · Fideicomiso de Inversión Privado
Fideicomiso de Inversión Privado constituido bajo el artículo 381 de la LGTOC, administrado por Cacao Capital, con SPVs independientes por proyecto y disciplina institucional de gobierno y reporting.Inversiones de mexicanos para mexicanos.
Oferta privada. Esta información se difunde de forma nominativa y restringida al amparo del artículo 8, fracción II de la Ley del Mercado de Valores, a un grupo determinado de menos de 100 personas, sin uso de medios masivos. FICAP CC-02 no es un “fondo de inversión” en términos de la Ley de Fondos de Inversión y no requiere autorización ni inscripción para su ofrecimiento privado.
El cacao, la primera moneda de México
En el México prehispánico, las semillas de cacao se utilizaron como moneda de intercambio gracias a su capacidad de fraccionarse, transportarse y conservarse. Su cultivo y almacenaje estaban a cargo de la nobleza, en lugares llamados Casas del Cacao.
Tomamos ese símbolo de valor, escasez y resguardo institucional como bandera: invertir con disciplina, custodiar el patrimonio y preservar su capacidad de intercambio a lo largo del tiempo.
Dos vocaciones, una disciplina institucional
FICAP CC-02 invierte en proyectos inmobiliarios mexicanos seleccionados por el Comité Técnico de Inversiones de Cacao Capital. Los proyectos se dividen en dos grupos según la vocación de la tierra y la demanda local: Patrimoniales y Construcción y Venta. La estrategia es explícitamente diversificada por tipología: retail, oficinas, bodegas, usos mixtos, residencial, hospitalidad y RAM.
Patrimoniales
Construir y conservar para operar o rentar. Retail, oficinas, bodegas, mixto, residencial y hospitalidad.
Construcción y venta
Adquisición, desarrollo y comercialización en plazos ≤ 3 años. Reciclaje de capital durante la vida del vehículo.
Disciplina financiera
TIR ≥ 15%, apalancamiento ≤ 50% del valor de venta, financiabilidad bancaria como prerrequisito.
SPV por proyecto
Cada proyecto en una sociedad mercantil mexicana independiente cuyas partes sociales son aportadas al fideicomiso.
Tipologías objetivo
El Comité Técnico evalúa oportunidades dentro de las siguientes categorías. La mezcla final del portafolio es deliberadamente diversificada y depende del análisis caso por caso. FICAP CC-02 no se concentra en residencial vertical: las clases de activo se ponderan para equilibrar ingreso recurrente, valor patrimonial y velocidad de reciclaje.
Criterios de elegibilidad
Para que un proyecto sea elegible para FICAP CC-02, debe cumplir parámetros financieros, de mercado y de responsabilidad social.
TIR estimada ≥ 15%
Modelado financiero validado contra escenarios conservadores.
Aprobación bancaria
Cada proyecto debe ser financiable por institución reconocida.
Apalancamiento ≤ 50%
Sobre el precio de venta o valor comercial. El acreditado es el propio SPV.
Plazo ejecución ≤ 3 años
Para construcción y venta. Permite reciclar capital durante la vida del vehículo.
Estudios de mercado positivos
Demanda natural en la zona, ubicación AAA para el tipo de proyecto.
Certificación EDGE Advance
Cumplimiento del estándar de sustentabilidad del IFC del Banco Mundial.
Tamaño, duración y mecanismo
FICAP CC-02 levanta MX$1,000 millones de forma privada para invertir en proyectos seleccionados por Cacao Capital, con una vida total de 7 años divididos en tres periodos.
Periodo de inversión
Llamadas de capital, inicio de construcción de proyectos aprobados.
Periodo de operación
Patrimoniales: rentas y maduración. Construcción y venta: comercialización y reciclaje de capital.
Periodo de salida
Liquidación o venta de activos para devolver capital y rendimientos a los fideicomisarios.
Estructura del vehículo
FICAP CC-02 está constituido como un Fideicomiso de Inversión Privado bajo el artículo 381 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), con fiduciario bancario mexicano. Para cada proyecto se constituye un SPV (sociedad mercantil mexicana) independiente cuyas partes sociales se aportan al patrimonio fideicomitido. El riesgo de cada proyecto vive en su propio vehículo.
Comité de Inversiones
Crédito o equity adicional a cada SPV ↔ Rendimientos / intereses. Apalancamiento máximo 50% del valor.
El desarrollador y operador de cada proyecto será evaluado y aprobado caso por caso por el Comité de Inversiones de Cacao Capital, conforme a las políticas internas del vehículo.
¿Cuánto podría rendir mi inversión en FICAP CC-02?
Modela tu participación bajo distintos escenarios. Resultados ilustrativos basados en los supuestos del vehículo y la cascada de distribuciones (European waterfall): 8% preferente, 100% catch-up, 80/20 carry.
Mínimo $1,000,000 · Aportación mínima al fideicomiso
$2,500,000
Curva de retorno acumulado (J-Curve)
Inversión: $2,500,000Cascada de distribución (Distribution Waterfall)
Fideicomisario 88% / Administrador 12%Estructura económica institucional
Cascada europea (European waterfall) que prioriza al fideicomisario. Honorarios de administración 2% anual, retorno preferente 8%, catch-up 100%, carry 80/20.
Retorno Preferente
El fideicomisario recibe primero un retorno preferente del 8% TIR antes de cualquier reparto al Administrador.
Catch-up Administrador
Una vez alcanzado el hurdle, el Administrador recibe distribuciones aceleradas hasta lograr la proporción objetivo 80/20.
Carried Interest
El residual de utilidades se distribuye 80% al fideicomisario y 20% al Administrador, alineando intereses.
Solidez institucional, alineación real
FICAP CC-02 implementa una arquitectura formal para vehículos inmobiliarios privados, diseñada para brindar control de riesgos, transparencia y credibilidad ante los fideicomisarios.
Arquitectura institucional
Fideicomiso de Inversión Privado con fiduciario bancario mexicano + SPV por proyecto. Riesgo aislado y gobierno transparente.
Comité Técnico de Inversiones
Fundadores y expertos legales, fiscales, financieros e inmobiliarios con facultades formales documentadas.
Gobierno separado de operación
Decisiones estratégicas y ejecución diaria con responsables distintos. Rendición de cuentas clara.
Políticas documentadas
Selección de proyectos, conflictos de interés, valuación, endeudamiento, distribución y manejo de efectivo.
Reporting trimestral auditado
Estados financieros, avance de obra, KPIs y riesgos. Reportes anuales auditados por firma reconocida.
PLD / KYC riguroso
Identificación de fideicomisarios, verificación de origen de recursos y oficial de cumplimiento.
Incentivos alineados
Honorarios 2%, hurdle 8%, catch-up 100%, carry 80/20. El Administrador gana cuando el fideicomisario gana.
Plataforma de transparencia
Portal nominativo con dashboard, avance fotográfico, gastos y data room 24/7.
Factores de mitigación de riesgo
Cada decisión de estructura busca proteger el capital del fideicomisario y reducir la exposición operativa.
El terreno respalda la inversión: las partes sociales de cada SPV son aportadas al patrimonio fideicomitido en proporción a la inversión.
El llamado de capital se realiza una vez confirmado al menos el 50% de los compromisos de renta del proyecto.
Construcción entregada en "Shell"; la edificación es parte del SPV desde el primer día.
Algunos inquilinos rentan en breña y construyen su propia huella, lo que reduce el riesgo de ejecución.
Cada terreno se selecciona en zona de alta demanda comercial para garantizar atractivo a múltiples marcas.
Fiduciario bancario mexicano custodia el patrimonio del vehículo; las distribuciones se realizan exclusivamente vía cascada.
Inventario de proyectos · Periodo de inversión
FICAP CC-02 se encuentra en fase de evaluación de su pipeline. Las oportunidades en estudio serán candidatos posibles, pero ninguno ha sido formalmente establecido por el vehículo. La selección final corresponde al Comité de Inversiones de Cacao Capital con base en los criterios institucionales.
Pipeline en evaluación por el Comité de Inversiones
El inventario actualizado y los planes de negocio se comparten bajo NDA con fideicomisarios prospectos. Cada SPV es independiente y la disponibilidad puede cambiar sin previo aviso.
Solicitar pipeline bajo NDAAlcances de Cacao Capital como Administrador
Visibilidad institucional, en tiempo real
Plataforma propietaria, de acceso nominativo, donde cada fideicomisario monitorea el desempeño de su aportación, el avance físico y financiero de cada SPV, y accede al data room completo cuando lo desee.
Términos del fideicomiso FICAP CC-02
Construyamos FICAP CC-02 juntos
Agenda una sesión privada con el equipo de Investor Relations de Cacao Capital. Acceso al Data Room completo bajo NDA.
CONFIDENCIAL · Difusión nominativa · Oferta privada art. 8 fracc. II LMV