CC-02
Cacao Capital · Vehículo de inversión inmobiliaria
Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI) con SPVs independientes por proyecto, administrada por Cacao Capital con disciplina institucional de gobierno y reporting.Inversiones de mexicanos para mexicanos.
Oferta privada. Esta información se difunde de forma nominativa y restringida al amparo del artículo 8, fracción II de la Ley del Mercado de Valores, a un grupo determinado de menos de 100 personas, sin uso de medios masivos. CC-02 no es un “fondo de inversión” en términos de la Ley de Fondos de Inversión y no requiere autorización ni inscripción para su ofrecimiento privado.
Resumen ejecutivo
Cacao Capital lanza CC-02, su segundo vehículo de inversión inmobiliaria, con un objetivo de levantamiento de MXN $1,000 millones. El vehículo se especializa en la creación de valor a través del desarrollo y operación de activos diversificados en México, utilizando una estructura de SAPI + SPVs independientes para aislar el riesgo por proyecto.
Retorno atractivo
TIR objetivo superior al 15% por proyecto, con retorno preferente anual del 12% garantizado al LP antes del promote del GP.
Mitigación estructurada
Cada proyecto es un SPV independiente; el terreno respalda la inversión desde el día uno.
Alineación vía promote
El GP solo participa por encima del 12% preferente. Promote escalonado 10% / 20% / 30%. Sin aportación de capital propio del GP.
El equipo de Cacao Capital
Cacao Capital está conformada por los mismos fundadores de Finco Arcos, entidad especializada en soluciones financieras para Pymes con más de $100 millones colocados al cierre de 2025. Trayectorias complementarias en derecho corporativo, estructuración financiera, contabilidad, finanzas y desarrollo inmobiliario — con formación ejecutiva común en Private Equity y Venture Capital por Harvard Business School.
Adolfo Alvarado Guzmán
Derecho Corporativo e Inmobiliario
Licenciado en Derecho por el Tec de Monterrey y Maestría en Derecho Corporativo por la Universidad Anáhuac, con especialización adicional en Derecho Inmobiliario. Executive MBA por el IPADE. Socio en We Advise. Programa ejecutivo de Private Equity y Venture Capital de Harvard Business School.
Carlos Javier Ruiz Priego
Estructuración Legal y Financiera
Licenciado en Derecho por la Universidad Iberoamericana con Maestría en Derecho Corporativo por la Universidad Anáhuac. Certificado por la CNBV en prevención de lavado de dinero. Socio en We Advise. Experiencia como asesor jurídico interno en el sector financiero. Programa ejecutivo de PE/VC de Harvard Business School.
Ricardo Dávila del Bosque
Contabilidad, Fiscal y Auditoría
Licenciado en Contabilidad Pública y Finanzas por el Tec de Monterrey (Premio Ceneval) y MBA por Quantic School of Business & Technology. Trayectoria en KPMG y Chevez, Ruiz, Zamarripa. Socio de Howard & Wayman México. Programa ejecutivo de PE/VC de Harvard Business School.
Javier Ochoa Guzmán
Finanzas e Inversiones
Licenciado en Ingeniería Industrial para la Dirección y Maestro en Finanzas por la Universidad Anáhuac Querétaro. Certificaciones en modelaje financiero para desarrollo inmobiliario, PE/VC y Diplomado en Crowdfunding y Criptomonedas. Programa ejecutivo de PE/VC de Harvard Business School.
Renan G. Bucheli
Desarrollo Inmobiliario y Ventas · Socio estratégico y Consejero (3B Holding)
Ingeniero Civil por el Tec de Monterrey, post-grado en Urbanismo por la UIA. AD3 y Valuación de Empresas en IPADE; Diplomado en Capital Privado (Anáhuac); Certified Mortgage Banker (MBAA). +35 años desarrollando, financiando y vendiendo proyectos de vivienda y comerciales. Socio-Director de 3B Holding. Ex Director General de Reales H&F y de Terras Hipotecaria. Ex Director de Ventas de Homex. Creador de la metodología 'Las Ventas Curan Todo' (Sistema Hünthink).
Recursos estratégicos del GP
Dos estrategias complementarias
CC-02 capitaliza las ineficiencias del mercado inmobiliario mexicano mediante dos estrategias, seleccionadas según la demanda y la vocación de cada terreno.
Core / Value-Add
Activos que se construyen y conservan para operar o rentar a largo plazo, generando ingresos recurrentes y apreciación de capital.
- Renta pura: Retail, Oficinas y Bodegas — Strip Malls, Power Centers y Stand-Alones. Contratos 3-10 años.
- Hospitalidad: Hoteles, Hostales y Residencias para Adultos Mayores, operados internamente bajo marcas internacionales.
Build-to-Sale / Oportunístico
Proyectos residenciales y comerciales de ciclo corto (< 3 años) para maximizar el retorno sobre capital y permitir el reciclaje ágil de utilidades.
- Cubre terreno, proyecto, construcción y comercialización.
- Apalancamiento 40-50% del valor de venta; el acreditado es el propio fideicomiso del SPV.
- Utilidades reinvertidas en nuevos proyectos C&V durante el periodo de inversión.
Tipologías objetivo
Criterios de elegibilidad por proyecto
Para ser elegible, un proyecto debe cumplir parámetros financieros, de mercado y de responsabilidad social.
Financieros
- TIR estimada > 15%
- Aprobado por Banco / IFNB
- Apalancamiento máx. 50% del valor comercial
- Plazo máx. 3 años (Construcción y Venta)
Mercado
- Estudios de mercado positivos
- Ubicación AAA para el tipo de proyecto
- Estacionamiento adecuado
- Inquilinos de cadenas nacionales
Responsabilidad Social
- Certificación EDGE Advance (IFC / Banco Mundial)
- Mejora del entorno de la zona de influencia
Contexto de mercado
El sector inmobiliario especializado en México muestra resiliencia superior, impulsado por nearshoring, déficit habitacional y turismo. CC-02 captura esa demanda estructural.
Nearshoring en México
Inversión, demanda industrial y empleo
Querétaro · Epicentro del Bajío
IED, AWS y crecimiento de precio
Mercado Residencial
Precios y plusvalía nacional
Tasas de referencia y spread CC-02
Hurdle vs benchmarks
Estructura y ciclo del vehículo
CC-02 está constituida como Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI), que recibe los recursos de los Limited Partners (LPs). Por restricciones regulatorias, no puede constituirse como un fondo en sentido estricto. Cada proyecto se aloja en un SPV independiente: Fideicomisos Empresariales para Patrimoniales y Fideicomisos de Administración o Garantía para Construcción y Venta.
Periodo de inversión
Llamados de capital; inicio de construcción de proyectos aprobados por el Comité de CC-02.
Periodo de operación
C&V: venta y reinversión de capital en nuevos proyectos. Patrimoniales: rentas y maduración de plusvalía.
Liquidación
Los activos patrimoniales alcanzan su mayor valor o se venden; se devuelve capital y rendimientos a los LPs.
¿Cuánto podría rendir mi inversión en CC-02?
Modela tu participación bajo distintos escenarios. Cascada CC-02: hurdle 12%, catch-up 100% al GP hasta 10% de la utilidad, y promote escalonado 10 / 20 / 30 según la banda final de TIR del fondo.
Mínimo $1,000,000 · Aportación mínima al vehículo
$2,500,000
Banda promote: 80 / 20 (LP / GP)
Curva de retorno acumulado (J-Curve)
Inversión: $2,500,000Cascada CC-02 (Distribution Waterfall)
LP 100% / GP 0%Honorarios y cascada escalonada
A diferencia de un carry plano (típicamente 20% fijo), CC-02 utiliza un promote escalonado según la TIR del fondo: el GP solo captura participaciones mayores cuando entrega mejores resultados al LP.
LP
El LP recibe primero su capital y el retorno preferente de 12% anual antes de cualquier promote del GP.
LP / GP
Catch-up al 100% para el GP hasta alcanzar 10% de la utilidad total; después split 90/10.
LP / GP
Si el desempeño final del fondo se ubica en esta banda, el excedente se reparte 80/20.
LP / GP
Banda superior: el excedente se reparte 70/30, premiando al GP cuando entrega resultados excepcionales al LP.
Gobernanza y mitigación de riesgos
Arquitectura institucional con controles formales y políticas documentadas.
Consejo de Administración funcional
Fundadores y expertos independientes. Aprueba proyectos, presupuestos, apalancamiento y operaciones con partes relacionadas.
Comités especializados
Inversiones; Legal y Cumplimiento; Auditoría y Finanzas; Técnico Inmobiliario.
Gobierno separado de operación
Límites claros entre decisiones estratégicas y ejecución diaria para evitar conflictos de interés.
Políticas internas documentadas
Selección de proyectos, conflictos de interés, valuación, endeudamiento, distribución y sustitución del administrador.
Reporte trimestral a inversionistas
EEFF, avance de obra, KPIs y riesgos por SPV. Reporte anual con estados auditados.
PLD / KYC riguroso
Identificación y verificación de inversores, origen de recursos y oficial de cumplimiento.
Factores de mitigación por proyecto
Cada decisión busca proteger el capital del LP y reducir la exposición operativa.
El terreno respalda la inversión: el inversor participa como fideicomisario y fideicomitente en proporción a su aportación al SPV.
El llamado de capital se realiza solo cuando está confirmado al menos el 50% de los compromisos de renta (patrimoniales).
El proyecto se entrega a inquilinos en 'Shell'; la construcción es parte del fideicomiso desde el primer día.
Algunos inquilinos rentan solo el terreno (breña) y construyen ellos mismos, minimizando el riesgo de ejecución.
Cada terreno se selecciona en zona de alta demanda comercial, asegurando atractivo para nuevos inquilinos.
Alcances de Cacao Capital como GP
Inventario de proyectos candidatos
Este pipeline representa oportunidades bajo análisis, no compromisos totales simultáneos del fondo. CC-02 seleccionará y priorizará proyectos hasta completar el capital objetivo de $1,000 M conforme el Comité de Inversiones los apruebe.
| Proyecto | Tipo | Ubicación | Valor total | Inv. CC-02 | Avance | IRR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| H Viñedos del Polo | Hospitalidad | El Marqués, Qro | $437 M | $274 M | 80% | 25% |
| R Galeana 29 | Hospitalidad | Cuernavaca, Mor | $355 M | $210 M | 7% | 19% |
| Tabachin Tulum | Hospitalidad | Tulum, Q.Roo | $109 M | $53 M | 38% | 18% |
| Palmares de Juríca | Residencial | Querétaro, Qro | $345.6 M | $48 M | — | 32%* |
| Insurgentes 778 | Residencial | Del Valle, CDMX | $1,100 M | $160 M | — | 23%* |
| Tlalnepantla | Mixto | Centro, EdoMex | $2,250 M | $272 M | — | 18%* |
| Fresno 167 | Residencial | Santa María, CDMX | $53 M | $20 M | 15% | 56%* |
| Torre del Bosque | Residencial | Bosque Real, EdoMex | $251.1 M | $40 M | — | 14%* |
| Isla Real | Residencial | Bosque Real, EdoMex | $124.2 M | $25 M | — | 27%* |
Estrategia de salida
Compradores estratégicos
Operadores institucionales, REITs, cadenas de retail o hospitalidad.
Otros fondos de PE / RE
Venta a fondos de capital privado o vehículos de inversión inmobiliaria.
Mercados secundarios
Procesos de oferta competitiva para maximizar el precio de salida.
Los proyectos de Construcción y Venta no requieren estrategia de salida formal, ya que el capital se recupera mediante la venta de las unidades durante el propio ciclo del proyecto.
Impuestos: cada SPV pagará los impuestos que le correspondan. La utilidad después de impuestos se distribuirá a cada socio del SPV en su proporción. Será responsabilidad de cada inversor asesorarse respecto de los impuestos individuales.
Visibilidad institucional para los LPs
Plataforma propietaria, de acceso nominativo, donde cada LP monitorea el desempeño de su aportación, el avance físico y financiero de cada SPV, y accede al data room completo cuando lo desee.
El cacao, la primera moneda de México
En el México prehispánico, las semillas de cacao se utilizaron como moneda gracias a su capacidad de fraccionarse, transportarse y conservarse. Su cultivo y almacenaje estaban a cargo de la nobleza, en lugares llamados Casas del Cacao.
Tomamos ese símbolo de valor, escasez y resguardo institucional como bandera: invertir con disciplina, custodiar el patrimonio y preservar su capacidad de intercambio a lo largo del tiempo.
Glosario de términos
Los términos se mantienen en inglés cuando es el estándar de la industria; a continuación se explican en español para facilitar su comprensión.
Construyamos CC-02 juntos
Agenda una sesión privada con el equipo de Investor Relations de Cacao Capital. Acceso al Data Room completo bajo NDA.
CONFIDENCIAL · Difusión nominativa · Oferta privada art. 8 fracc. II LMV